Tudo sobre alienação fiduciária de imóvel

8 minutos para ler

Alienação fiduciária se dá pela transferência da posse de um bem do devedor para o credor, é a garantia de pagamento em segurança. O nome pode parecer complicado, mas a junção dos termos explica o que é a alienação fiduciária. A palavra “confiança” vem do latim fiducia, e alienar significa também transferir a propriedade de algo para outra pessoa. Por isso a alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. 

Esse é um modelo muito comum de garantia de pagamento de dívidas. Porém, a alienação fiduciária é complexa e envolve até mesmo uma lei, a lei 9.514 que foi sancionada em 20 de novembro de 1997 e dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Em 17 de julho de 2017, outra lei foi sancionada, a lei 13.465, e modificou diversas outras leis da área do Direito Imobiliário. Entre as inovações e mudanças, a nova lei modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Por esse motivo, neste artigo, nosso objetivo é explicar o que é a alienação fiduciária de imóvel, como funciona e para que serve. Além disso, vamos expor o que diz a Lei n° 9.514/97 e as atualizações da Lei n° 13.465/17. Confira!

Alienação fiduciária imóvel: saiba como funciona! | Foto: Freepik/senivpetro.

O que é alienação fiduciária de imóvel?

A alienação fiduciária é um tipo de garantia numa relação de negociação de compra de bens. Nessa modalidade de financiamento, para garantir o pagamento de uma dívida, o devedor transfere a propriedade de certo bem (aliena) para o credor enquanto paga por ele. 

No prazo para o pagamento o bem é juridicamente pertencente ao credor. Mas, o devedor tem o direito de usar a coisa enquanto estiver em dia com o pagamento. Após o pagamento, o bem volta a ser exclusivamente do ex-devedor.

Caso a dívida não seja paga, o credor retomará o bem que já é juridicamente seu e usará o preço obtido com a venda para satisfazer o pagamento que tem a receber. Se houver sobra de valores nessa operação, o dinheiro deve ser devolvido ao devedor.

“Transferir algo com confiança” quer dizer justamente que o devedor passa o bem ao credor, de forma que os dois definem que o bem é a garantia de pagamento da dívida. No caso, a garantia de pagamento é o próprio bem a ser adquirido pelo comprador. 

Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?

A maneira mais simples de explicar como funciona e para que serve a alienação fiduciária é por meio de exemplos de casos comuns do dia a dia.

Vamos supor que João quer comprar um imóvel de Júlia, porém não possui dinheiro suficiente para comprá-lo à vista. Então, Júlia sugere que João e ela assinem um contrato que garantirá o pagamento do imóvel em parcelas por parte de João, mas o mesmo permanece no nome de Júlia. 

João poderá usufruir do imóvel e usá-lo como seu, mas, até que João pague todas as parcelas, o imóvel continuará no nome de Júlia. Se João não pagar as parcelas em dia, Júlia tem o direito de reaver o bem e vendê-lo para arcar com os custos que João não pagou a ela. 

Os casos mais comuns de alienação fiduciária são as dívidas de empréstimo (financiamento) que as pessoas fazem com instituições financeiras para a aquisição de bens. Imagine que Maria deseja comprar um imóvel, porém, assim como João, não tem todo o capital necessário. Ela, então, recorre a um banco para tomar um empréstimo. Assim, ela se tornará devedora do pagamento desse empréstimo, enquanto o banco será o credor. 

Nesse sentido, o banco pode exigir uma garantia de pagamento desse empréstimo por meio da alienação fiduciária, já que essa modalidade pode ser usada como garantia de pagamento de qualquer dívida, de qualquer origem. 

Esses exemplos são relações de alienação fiduciária na prática. É a transmissão de um bem ao credor, para que o mesmo fique com a propriedade do bem enquanto o devedor o paga, como garantia de que a dívida será quitada. 

Entenda as leis que regulam a alienação fiduciária

Lei de alienação fiduciária. | Foto: Freepik/Racool_studio.

A Lei n° 9.514/97 dispõe sobre o Sistema Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Porém, em 2017, o presidente Michel Temer sancionou a Lei n° 13.465/17, trazendo atualizações nesse contexto.

Por esse motivo, separamos os itens mais importantes da nova lei, comparando com os da redação anterior. Veja a seguir:

Da notificação por hora certa

Antes das legislações, a utilização da prerrogativa de se notificar o devedor por hora certa era prevista somente pelas normas da corregedoria dos tribunais de justiça de apenas algumas unidades da federação. Agora, a notificação por hora certa do devedor poderá ser adotada pelos oficiais de cartórios de todo o Brasil, caso eles suspeitem de eventual ocultação por parte do destinatário. 

Do prazo para purgação da mora

A lei da Alienação Fiduciária já estabelecia o prazo para purgação da mora como sendo de 15 dias a partir da notificação do devedor. Porém, com a aplicação subsidiária irrestrita do Decreto-lei nº 70/66, a jurisprudência vinha se consolidando no sentido de autorizá-lo a quitar os valores em atraso até a data da assinatura do auto de leilão.

Do prazo de 30 dias para averbação da consolidação da propriedade fiduciária

Antes das legislações, não havia previsão legal de prazo mínimo – ou, para todos os efeitos, prazo máximo – para que o cartório averbasse a consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel. Agora, há um prazo de 30 dias. 

Do valor mínimo para o imóvel no 1° leilão

O valor do lance mínimo para o imóvel no 1º Leilão era comumente convencionado contratualmente entre o credor e o devedor

Porém, após a publicação da Lei nº 13.465/67, caso o valor do imóvel convencionado entre as partes seja inferior ao valor de referência utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI, esse valor de referência deverá ser utilizado como o lance mínimo do 1º Leilão.

Do direito de preferência do Devedor Fiduciante

Uma das maiores inovações introduzidas pela Lei de 2017 é o direito de preferência assegurado ao devedor de adquirir o imóvel por preço correspondente ao total de sua dívida, somado aos encargos e despesas de todo o procedimento de notificação e leilão extrajudicial.

Da notificação do Devedor Fiduciante acerca das datas dos leilões

Com a nova redação da lei e com o propósito de assegurar o direito de preferência tratado no item anterior, as datas, horários e locais dos leilões deverão ser informados ao devedor, sendo considerado válido. Porém, o simples envio de correspondência é dirigido aos endereços constantes na escritura ou contrato, ou até mesmo ao seu endereço eletrônico.

Da taxa de ocupação

A taxa de ocupação que o devedor deverá pagar ao credor, ou a quem vier sucedê-lo, agora pode ser calculada a partir da data da consolidação da propriedade fiduciária, ao passo que anteriormente deveria ser calculada a partir da data da alienação do bem em leilão.

Inaplicabilidade do Decreto-lei n° 70/66 ao que não se trate de Créditos Hipotecários

Após causar muita confusão nos Tribunais de todo o Brasil, o art. 39, inciso II, da Lei n° 9.514/97 teve sua redação alterada para deixar claro que a aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/66 deve ser exclusiva aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

Das demandas judiciais após a consolidação da propriedade fiduciária

Trata-se de outra inovação legal que será responsável por atribuir uma nova camada de segurança jurídica às operações de Compra e venda com Alienação Fiduciária em Garantia.

imóveis retomados
Posts relacionados

Deixe um comentário