Compra de imóvel ocupado: veja o que fazer antes de efetuar a compra

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Comprar um imóvel retomado pode ser uma boa maneira de economizar. Porém, se aquele imóvel está ocupado e você pensa que isso pode te trazer dores de cabeça. Não se preocupe, a compra de imóvel ocupado não é um bicho de sete cabeças! 

O imóvel ocupado tem diversas vantagens, mas a mais significante é seu valor. Afinal, costuma ser bem abaixo do mercado, podendo ter descontos de até 70%. Além do mais, é totalmente possível conseguir a desocupação deste imóvel. 

Em termos de desocupação, é possível negociar e chegar a um consenso com o antigo proprietário – até porque, provavelmente, já foi avisado sobre o fato do imóvel ter sido retomado. No entanto, vale destacar que também existem casos em que surge a necessidade de recorrer a uma medida judicial.

O fato é que existem alternativas para conseguir esse imóvel ocupado e vamos entender melhor sobre esse assunto ao longo do texto.

A compra de um imóvel ocupado pode ter riscos, mas pode ser muito econômica. | Foto: Freepik.

Você deve estar pensando “comprei um imóvel ocupado, e agora?”. Antes de adquirir um imóvel ocupado é necessário tomar algumas precauções. Uma das coisas principais nessa etapa é entender o que diz a legislação. 

Propriedades negociadas em leilão ou venda direta, geralmente, são provenientes da retomada de posse do imóvel pela instituição financeira. Isso acontece quando o dono fica muito tempo sem pagar as prestações do financiamento, o que torna aquele imóvel mais barato. Os cinco maiores bancos do Brasil tomaram quase R$ 19 bilhões sem pagamento em 2018 e 90% desse total é referente a imóveis. 

Assim, acontecem os leilões ou venda direta desses imóveis, onde as pessoas têm a chance de comprar um bem que esteja pronto para entrar. Porém, quando ele ainda tem um morador, a legislação que guia essa negociação é a Lei do Inquilinato. Essa lei diz que há um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, mantendo a comunicação com o inquilino. 

O que é um imóvel ocupado?

Um imóvel ocupado se resume em uma propriedade que é levada a leilão quando o proprietário não pagou suas dívidas de financiamento. 

Alguns contratos de financiamento vêm com ofertas de garantia de “alienação fiduciária”, que basicamente antevê o leilão daquela propriedade após um determinado período de tempo de atraso nas contas, ou ainda por outra dívida que está sendo cobrada judicialmente. 

Quando a pessoa não paga, o juiz determina o leilão de algum bem, para que assim o débito seja quitado. Normalmente, isso acontece com imóveis e essa propriedade vai a leilão, mesmo com gente ocupando aquele lugar. Dessa forma, aquele imóvel se torna um imóvel ocupado.

Um detalhe importante é que depois do fator venda direta do imovel ocupado, o comprador tem que lidar com todas as despesas que vêm com esse imóvel, como IPTU, condomínio, entre outras, que passam a ser responsabilidade do novo proprietário. 

Qual a primeira medida que deve tomar quando pensar em comprar um imóvel ocupado?

Como mencionamos, é importante ter alguns cuidados depois de comprar um imóvel ocupado, como entender o que a legislação diz sobre isso. 

O primeiro passo para quem pensa em comprar ou já arrematou um imóvel ocupado é visitar o local para confirmar se é realmente o caso de um imóvel ocupado. É necessário saber também se a pessoa que tem a posse do imóvel quer permanecer no local após a transferência da propriedade. Se o caso for de que o ocupante deseja permanecer no local, é de interesse do arrematante se concorda em estabelecer um aluguel ou não.

De qualquer forma, ter um advogado presente nesse processo para dar todo o auxílio necessário é fundamental. Assim que houver a decisão de seguir com o imóvel ocupado, não deixe de chamar um profissional para te ajudar com esse procedimento. 

Ainda assim, há casos em que não há interesse em aluguel e as pessoas que moram naquele imóvel ocupado se recusam a se retirar, mesmo após a compra do imóvel. Veremos no próximo tópico alguns riscos de ter um imóvel ocupado.

Quais os riscos de ter um imóvel ocupado?

Comprar imóvel ocupado é problema? Não necessariamente, mas é importante saber dos riscos que você corre ao obter um imóvel ocupado. Confira: 

  • Morador que se recusa a sair do imóvel comprado;
  • Desgaste com ações de despejo;
  • Preocupação do antigo proprietário causar algum dano ao imóvel;
  • Gastos com a remoção do morador que se recusa a sair do imóvel;
  • Despesas de possíveis reformas que devem ser consideradas de um imóvel ocupado

O que não fazer nessa situação?

A lei diz que quando você compra um imóvel ocupado, ele conta como legalmente disponível. Por isso, a pessoa que comprou  tem todo o direito de posse e ocupação sobre aquele imóvel. 

Claro que é normal que o novo proprietário queira entrar no imóvel o mais rápido possível, porém não force o ingresso no imóvel ocupado. Há casos em que o novo comprador chega a contratar um chaveiro para entrar de qualquer jeito naquele imóvel ocupado. 

Isso, além de configurar como crime, também pode ser interpretado como processo de invasão, danos materiais e morais e vão apenas atrasar ainda mais o seu processo e trazer prejuízos. Siga a ordem legal ou continue tentando uma conversa com as pessoas que ainda estão vivendo no imóvel ocupado.  

Como conduzir essa situação da melhor forma?

Para conduzir essa situação de imóvel ocupado da melhor forma, depois de conferir a ocupação, é importante que o novo proprietário contrate um advogado ou uma assessoria jurídica especializada para dar todo o apoio necessário nesse processo de compra do imóvel ocupado. 

Assim, um acordo pode começar a ser negociado com o antigo dono do imóvel. Se a conversa funcionar, perfeito. Você tem disponibilidade imediata para entrar no seu novo imóvel.

Caso a conversa não funcione, o comprador deve acionar o morador através de uma ação judicial, para que, assim, essas pessoas possam sair do imóvel ocupado e transferir a posse para o novo comprador. Essa ação judicial é rápida e de baixo custo. O direito do comprador é reconhecido no ato da compra e, geralmente, a saída do antigo proprietário do imóvel ocupado ocorre em, no máximo, três meses.

O comprador deve solicitar ao poder judiciário, por meio de um advogado, uma liminar para que haja a desocupação do imóvel. Normalmente terá prazo de 60 dias e o documento emitido pelo juiz é justamente para agilizar essa desocupação, mas cada caso é um caso e não há um prazo padrão. 

Também é possível oferecer uma ajuda financeira para a mudança da pessoa que não quer sair do imóvel ocupado. Isso também mostra que você não tem interesse em prejudicar o antigo morador e evita conflitos. Agora que você já sabe tudo sobre a compra de imóvel ocupado, não deixe de procurar as melhores empresas para te auxiliar. A Resale é o Maior Outlet Imobiliário do Brasil com venda de imóveis retomados por leilão e venda direta, agilizando a compra de imóveis entre bancos e compradores.

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2 comentários em “Compra de imóvel ocupado: veja o que fazer antes de efetuar a compra

  1. Quando o imóvel ocupado é arrematado em leilão ou comprado em venda direta, o mutuário recebe algum aviso do Banco informando sobre a venda do imóvel e a necessidade de desocupar em até 30 dias?

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