O que é o lucro imobiliário e quem tem isenção sobre ele

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Você sabe o que é lucro imobiliário? Entender todo o processo de compra e venda de imóveis, incluindo o que são impostos como o lucro imobiliário, é muito importante para conseguir se planejar financeiramente e evitar negociações que podem te prejudicar. 

O imposto lucro imobiliário é o imposto que deve ser pago após a venda do imóvel, caso a diferença entre a compra e a negociação tenha sido positiva. Porém, há algumas exceções, nas quais você não precisará pagar nada, ou seja, estará isento. 

Quando você está passando pelo processo de compra e venda de imóveis, é importante saber o que é lucro imobiliário, como é calculado e o imposto que incide sobre ele. Dessa maneira, continue a leitura e entenda tudo sobre esse tema de forma clara e ampla com o nosso conteúdo!

Lucro imobiliário: conheça tudo sobre esse termo e o que ele envolve, como valor de impostos, quem está isento, a calculadora lucro imobiliário e mais! | Foto: Freepik

O que é lucro imobiliário?

Lucro imobiliário nada mais é do que o ganho de capital obtido na venda de um imóvel. Ele equivale à diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição. Sobre essa quantia, recai um imposto de renda, que se baseia na tabela progressiva de alíquotas previstas para ganho de capital.

Obter um imóvel envolve, como qualquer transação de compra e venda, burocracias, taxas a serem pagas em cartório, ITBI, regularização de documentos e outras exigências.

Como calcular o lucro imobiliário?

Para você entender melhor como faz para calcular o lucro imobiliário, vamos a um exemplo: Imagine que sua casa, no atual momento, tenha sido adquirida por R$800 mil. Alguns anos depois, você decide vendê-la pelo preço de R$950 mil. Caso ela seja comprada, o lucro imobiliário será de R$150 mil. 

A Receita Federal entende que esses R$150 mil representam um ganho capital e, portanto, um imposto pode ser cobrado sobre essa renda. Em resumo, o ganho de capital pode ser calculado pela subtração: 

  • Ganho de capital = Valor de alienação de bens ou direitos – Custos de aquisição

Assim, não há ganho se o resultado é negativo e é justamente nesses casos em que existe uma perda com a venda do imóvel, não correndo lucro imobiliário.

Qual é a porcentagem?

Até aqui, você entendeu que o lucro imobiliário é um ganho de capital e pode sofrer taxação como tal. Existem exceções de pagar imposto sobre essa renda e também há casos de isentos, que explicaremos mais para frente. 

Antes de tudo, é necessário saber que a porcentagem do imposto era única e correspondia a 15%. Hoje em dia, ela não é mais fixa e segue com disciplina a tabela progressiva de ganho capital. 

De acordo com a Lei 13.259 de 2016, essa alíquota varia de acordo com o valor obtido na transação. Veja:

Tabela Lucro Imobiliário

Isenção em imposto sobre lucro imobiliário

Como mencionamos, não é toda venda de imóvel que deverá pagar imposto sobre ganho da capital. É possível obter isenção de imposto de renda na venda de um imóvel residencial em determinadas situações. Elas são:

● O imóvel foi adquirido até 1969;

● Você compra outro imóvel residencial em até 180 dias depois da assinatura do contrato;

● O imóvel foi vendido por um valor igual a ou menor do que R$440 mil. Nesse caso, é preciso ser proprietário de um único bem e não ter vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.

É importante destacar um ponto específico: Caso o valor não for totalmente usado para comprar outro imóvel residencial, o restante será proporcionalmente devido no imposto. Inclusive, essa isenção para venda seguida de compra, também só poderá ser utilizada de novo depois de cinco anos.

Há outras situações que se encaixam na isenção de impostos sobre ganho de capital com venda de imóveis e elas podem ser consultadas na página 216 do guia de perguntas e respostas da Receita Federal sobre o Imposto de Renda ou preenchendo o formulário do programa Ganho de Capital (GCAP).

Quando pagar o lucro imobiliário?

Segundo as informações fornecidas pela Receita Federal em seu site, dentro do GCAP é possível obter dados específicos do seu caso e sobre “conceito, obrigatoriedade, exclusão da tributação e pagamento de imposto” na venda de imóveis. 

Se você não estiver entre os isentos, você deverá pagar o imposto sobre o lucro de capital. O recolhimento do tributo deve acontecer até o último dia do mês posterior à venda e não apenas no ano seguinte, juntamente com a declaração anual do Imposto de Renda. Ou seja, é necessário informar a Receita e pagar o imposto dentro de 30 dias após a venda.

Como pagar lucro imobiliário?

Para realizar o pagamento, o primeiro passo é baixar o programa GCAP no site da Receita Federal. Preenchendo os dados solicitados, o programa informará o valor que você deve pagar de imposto sobre o lucro imobiliário. Dessa forma, um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) será emitido. 

Caso ainda reste dúvidas de como emitir DARF do lucro imobiliário, saiba que é necessário baixar o programa para gerar o boleto. Lembre-se também que o tributo deve ser quitado em até 30 dias, após a venda.

O que acontece se não pagar o ganho de capital?

Da mesma maneira como todas as obrigações relacionadas à tributação, se uma pessoa não pagar imposto sobre lucro imobiliário, ela poderá ter um prejuízo muito maior no futuro. Quem não se atenta ao prazo para repassar a alíquota, está suscetível à multa e juros sobre o ganho de capital. O valor cobrado pode variar de acordo com o atraso.

Como reduzir o lucro imobiliário?

Mesmo que você não se encaixe nos requisitos para ser isento, ainda é possível reduzir o lucro imobiliário em determinadas situações e, assim, não perder tanto na venda do seu imóvel. 

Por exemplo, as despesas com escritura e registro, desde que comprovadas, podem ser abatidas do valor do ganho de capital. Isso fará com que o imposto diminua, pois, como já mencionado, o tributo é cobrado em cima do lucro. 

Também entram nessa conta eventuais comissões para corretores e gastos com reformas. No caso das reformas, na verdade, estão inclusas no valor do imóvel. Mas não se esqueça: Todos eles devem ser comprovados e destacados no GCAP. 

Agora você já sabe tudo sobre o lucro imobiliário, como ele funciona, seu valor, como pagá-lo e muito mais, conheça o maior Outlet Imobiliário do Brasil.

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