Saiba como agir em caso de quebra de contrato compra e venda

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Comprar ou não um imóvel é uma decisão séria. Engana-se quem pensa que assinar o contrato é o passo final do processo e depois disso tudo está resolvido. Pois, após a assinatura, alguns imprevistos podem acontecer, como a quebra de contrato de compra e venda.

Quando uma das partes envolvidas desiste do negócio ou o financiamento não é aprovado como o esperado, a possibilidade de rescisão se torna realidade. No caso de imóveis na planta, a suspensão, normalmente, é consolidada quando a construtora não cumpre com o que foi disposto no documento. Ou seja, diferentes motivos podem levar a quebra de contrato. Porém, antes de tomar essa decisão, é primordial conhecer quais são os direitos e os deveres de ambas as partes.

Se o comprador desistir de realizar a etapa, normalmente, não ocorre a restituição do valor pago e, dependendo do documento, pode haver uma multa indenizatória. Já em relação ao vendedor, caso ele desista, ele deve restituir o sinal oferecido pelo comprador. 

Novamente, se estiver estipulado no contrato, é necessário ainda pagar um valor indenizatório extra. O comum é a obrigatoriedade de pagamento igual a duas vezes o valor do sinal.Neste artigo, vamos explicar detalhadamente como funciona a quebra de contrato de compra e venda. Vamos falar sobre os motivos que podem levar a essa rescisão e como o vendedor e o comprador devem agir nesse caso. Confira.

Entenda as regras da quebra de contrato. | Foto: Freepik.

O que pode levar a uma quebra de contrato de compra e venda?

Como mencionamos no início, há diversos motivos que podem fazer com que uma pessoa decida quebrar um contrato. Um dos mais comuns é relacionado a problemas financeiros. Em casos assim, o comprador pode ter perdido o emprego ou ter enfrentado alguma emergência familiar que o deixou com dívidas. Isso acontece bastante no caso de compra de imóvel na planta.

Outra razão para a quebra do contrato é quando o financiamento do comprador não é aprovado. Assim, ele não terá como pagar o saldo do imóvel. É provável que, em situações assim, uma multa por quebra de contrato seja exigida.

Para quem comprou um apartamento na planta e não recebeu o imóvel nas condições acordadas com a construtora, você pode pedir o distrato. Também é cabível pedir indenização, com danos morais e materiais.

O que diz a lei do distrato imobiliário?

O distrato imobiliário marca o rompimento de um contrato de aquisição do imóvel. Na compra de um imóvel na planta, é mais comum que ele ocorra por parte de quem adquire por vários motivos. Como o cliente encerra o contrato antes de pagar todas as parcelas, podem ocorrer prejuízos para a construtora. Foi por causa desse cenário que surgiu o projeto de lei do distrato.

Em julho de 2018, o projeto foi rejeitado pelo Senado Federal, mas voltou para a análise após algumas emendas. “A principal característica dessa lei é estipular a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem.”

A jurisprudência estabelece uma multa de, no máximo, 25% sobre o valor pago quando o comprador desiste da compra. Ou seja, do total que o comprador já pagou do imóvel, ele precisa receber de volta pelo menos 75% em caso de distrato. Caso a desistência seja por parte da incorporadora ou da construtora, o comprador do imóvel na planta tem direito à restituição integral do valor pago.

Como agir em caso de quebra de contrato?

Embora o comprador seja a parte que está mais propensa a quebrar o contrato, o vendedor também pode fazê-lo. Veja, a seguir, como funciona a quebra de contrato por parte do comprador e da construtora.

É importante estar atento aos casos de quebra de contrato. | Foto: Freepik.

Por parte do comprador

É evidente que cada caso é único, mas, no geral, a quebra de contrato costuma acontecer de forma bem parecida. Na maioria dos casos, quando isso acontece bem no começo, o motivo costuma ser que o financiamento do comprador não foi aceito e, nessas situações, o contrato pode prever uma multa a ser paga, mas o valor integral cobrado pode ser contestado na Justiça.

Em outras situações, quando a quebra acontece do meio para o fim do acordo, o motivo costuma ser gerado pela perda de um emprego, mudança na situação financeira ou até mesmo emergências familiares. Esse tipo de caso entra na seguinte especificidade: o comprador irá receber parte do valor de volta, mas terá até 25% do seu dinheiro retido.

Outro motivo que permite a quebra do contrato, por parte do comprador, é quando o indivíduo faz a compra de um imóvel na planta, mas ele não é entregue nas condições prometidas. Nesses casos, é possível pedir até mesmo uma indenização, com danos morais e materiais.

Por parte da incorporadora ou construtora

A quebra de contrato por parte da incorporadora ou construtora, geralmente, acontece em resposta ao não cumprimento dos acordos de pagamento por parte do comprador ou por ter recebido uma proposta maior pelo imóvel.

Na primeira situação, o vendedor está no direito de desfazer o contrato sem ônus. Já na segunda hipótese, é provável que precise arcar com uma multa pelo distrato, além de lidar com a frustração do comprador e com a sensação de ter voltado atrás em sua palavra. Por isso, procure ter certeza daquela venda antes de avançar com a negociação. 

Todos esses pontos são muito importantes para se considerar quando você vai comprar ou vender um imóvel. Afinal, esse acordo vai durar anos e significa um gasto considerável da sua renda. Por isso, tenha certeza da sua escolha antes de fazê-la.

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